● 질문
1. 요지 : 20년 전 「부동산특별조치법」으로 사촌에게 넘어가 버린 부친의 땅을 되찾고 싶습니다.
2. 내용 : 고향에 살고 있는 사촌이 20여 년 전 우리가 고향을 떠나 도시에 살고 있는 것을 기화로 돌아가신 아버지 명의의 토지를 몰래 「부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의해 자기 앞으로 등기해 버린 사실을 최근에야 알게 되었습니다. 제가 그 부동산의 소유권을 되찾고 싶은데 어떻게 해야 하는가요?
● 분석
1. 요지 : 사촌이 소유권이전등기 당시 첨부한 보증서가 허위의 내용임을 입증해야 합니다.
2. 내용 : 1) 부동산에 대한 물권변동이 있게 되면 등기의무자의 의사에 기하여 부동산소유권에 대한 이전등기가 실행되게 되는 것이 원칙입니다. 그러나 「부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법」(이하 특조법)은 등기의무자의 의사와 무관하게 보등인의 보증서나 확인서만으로 이전등기가 실행되는 관계로 많은 문제점을 야기하고 있는 것이 사실입니다.
그러나 이에 대한 대법원 판례는 “특조법에 의한 등기는 특조법 소정의 적법한 절차에 따라 마친 것으로서 실체관계에 부합하는 등기로 추정되어 그 등기의 말소를 소구하는 자에게 적극적으로 그 추정을 번복시킬 주장, 입증 책임이 있지만, 상대방이 등기의 기초가 된 보증서나 확인서의 실체적 기재 내용이 허위임을 자인하거나 실체적 기재내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명이 된 정도가 법관이 확신할 정도가 되어야만 하는 것은 아니다.” 라고 판시하고 있습니다.
2) 그러므로 특조법에 의해 경료 된 소유권이전등기의 말소를 구하려는 귀하는 사촌이 소유권이전등기를 하면서 첨부한 보증서가 허위의 내용으로 위조되었다거나 그 밖에 다른 사유로 인하여 소유권이전등기가 적법하게 이루어진 것이 아니라는 점을 주장 입증하여야 합니다. 그러나 특조법 관계 보증서 및 확인서의 보존기간이 10년에 불과하므로 담당 행정기관에 보증서의 발급을 신청한다면 보존기간이 만료되어 폐기되었다고 거부할 것이며 만약에 행정기관에서 지금도 보증서 등의 서유를 보관하고 있다고 하더라도 보존기간 만료를 이유로 발급을 거절할 가능성이 매우 높기 때문에 지금에 와서 소송자료를 확보한다는 것은 현실적으로 대단히 어려운 일로 보여집니다.
3) 그러나 다음 세 가지의 경우에는 특조법에 의한 등기의 추정력을 부정하는 판례가 있으니 참조하시기 바랍니다. 첫째, 부동산소재지와 다른 지역에 거주하여 보증서를 작성할 자격이 없는 자가 발급한 보증서에 의하여 등기가 이루어진 경우, 둘째. 원고가 보증서의 내용과 반대되는 사실을 적극적으로 입증하여 매수사실이 없음에도 마치 매수한 사실이 있는 것처럼 허위의 보증서가 작성된 사실을 법원이 인정한 경우, 셋째, 당해 소송의 피고가 특조법에 의한 등기가 무권리자 앞으로 경료되었다는 것임을 스스로 자백한 경우입니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
