● 질문
1. 요지 : 동생이 제가 빌려준 돈으로 전셋집을 구하려는데 임차권을 제 명의로 할 수 있나요?
2. 내용 : 저는 동생에게 2천만 원의 돈을 빌려주기로 했는데 친동생이므로 나중에 얼마만이라도 돌려받고 싶습니다. 동생은 빌린 돈 2천만 원 중에서 1,500만 원을 임대차보증금으로 쓰겠다고 하는데 임차권을 제 명의로 하는 것도 가능할까요? 그리고 제가 임차권자로 계약을 한 상태에서 동생이 월세를 안내고 버틸 경우 임차권계약을 제가 하였는데도 임대차보증금에서 밀린 월세가 깎이는지요? 동생은 제 이름으로 임대차계약을 하기 싫다고 버티고 있는데 이 경우 임대차계약은 동생 명의로 하고 그 임대차보증금을 저당 잡힐 수 있는 방법은 없을까요? 차용증이나 각서를 공증 받으면 비용은 얼마나 드는지요?
● 분석
1. 요지 : 귀하가 임대차 계약을 체결하면 되지만 임의로 임차물을 사용하게 할 수 없습니다.
2. 내용 : 1) 귀하가 동생이 들어가서 살 집의 집주인과 임대계약을 체결하여 집주인이 임대인이 되고 귀하가 임차인이 될 수는 있으나 민법 제629조에 의하여 임차인인 귀하는 임대인인 집주인의 승낙 없이 임의로 임차물을 타인에게 사용하게 할 수 없으니 만약 집주인이 이를 문제 삼아 임대차계약을 해지하겠다면 다소 곤란한 지경에 처하게 될 우려도 있어 보입니다.
그리고 집주인의 승낙을 얻어 동생 되는 분이 그 집에 들어가 거주할 수는 있겠으나 임차권이 동생에게 양도되거나 전대차 된 것이 아닌 이상 임차인은 여전히 귀하이므로 동생이 월차임을 2회 이상 미납하게 되면 민법 제640조에 의하여 집주인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
또한 임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이기 때문에 동생이 납부하지 않은 월 차인은 당연히 임대차보증금에서 공제되고 집주인인 임대인은 연체된 차임을 공제한 후 잔액만 임차인인 귀하에게 반환할 의무가 있게 되므로 결국 동생이 아닌 귀하가 그에 대한 위험부담을 져야 할 것입니다.
그리고 임대차계약은 동생 명의로 하고 그 임대차보증금을 저당 잡힐 수 있는 방법에 대해 문의하셨는데 저당권을 설정할 수 있는 객체는 민법 제356조 및 제371조에 의해 부동산 및 지상권, 전세권에 한정되므로 일반의 임차권뿐 아니라 등기된 임차권에 대해서도 저당권을 설정할 수는 없습니다.
차용증서를 작성하는 데는 특별히 비용이 들지 않지만 그 증서를 공증받기 위해서는 공증인사무소에 소정의 수수료를 납부해야 하는데 증서의 금액이 커질수록 공증인 수수료의 액수도 올라가므로 구체적인 공증수수료의 액수는 공증을 받아야 할 증서의 금액이 확정되고 난 이후 공증인 사무소에 문의하여야 할 것으로 보입니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
