● 질문
1. 요지 : 임대차계약 만료 전이지만 꼭 이사를 가야만 하는데 보증금을 보전할 방법이 없는가요?
2. 내용 : 저는 주택을 임차하여 사용하고 있는데, 아직 약정한 임대차기간이 만료되지 않았으나 사정상 주민등록상의 주소를 이전하고 급히 이사를 가야할 사정이 생겼습니다. 그런데 집주인은 기간이 남아서 보증금을 못 돌려주겠다고 하는데 보증금을 안전하게 보전하려면 어떻게 해야 하는가요?
● 분석
1. 요지 : 집주인에게 임차권설정등기를 청구, 경료하면 보증금을 보호받을 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 임차인인 귀하와 임대인인 집주인이 임대차계약을 하면서 기간을 약정했다면 임차인이든 임대인이든 이를 준수해야 합니다. 다만, 「주택임대차보호법」 제6조 및 제6조의 2에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통고를 할 수 있고, 그 통고 도달 후 3개월이 지나면 임대차관계는 종료된 것으로 되므로, 그때 보증금을 돌려 달라고 할 수 있습니다.
따라서 귀하가 위와 같이 당초의 임대차계약이 갱신된 경우가 아니라면 임차인인 귀하 역시 약정된 임대차기간을 준수해야 하므로 집주인에게 보증금의 반환을 청구할 수 없으며 약정된 임대기간 만료일까지 임차인으로서의 차임지급 의무 등을 다해야 합니다.
그러나 위 사례처럼 부득이 주민등록상 주소를 옮기고 이사를 해야 할 사정이 있는 경우, 필연적으로 「주택임대차보호법」상 대항력 및 우선변제력을 상실하게 되므로 보증금의 안전한 보전을 위해서는 다른 조치를 강구할 필요가 있습니다.
2) 즉, 당초 임대차계약을 체결할 당시 별도의 임차권등기의 설정에 관한 반대약정이 없다면 「민법」 제621조에 의해 임대인을 상대로 하여 임차권설정등기를 요구할 수 있으며, 이에 임대인이 응하는 경우에는 공동신청으로 응하지 않은 경우에는 소송제기 후 승소판결을 받아 임차권등기를 경료 할 수 있습니다. 그리고 이와 같은 청구권을 보전하기 위해 미리 목적물에 대해 처분금지가처분 신청도 가능할 것입니다.
또한, 위와 같은 등기 시에는 주민등록을 마친 날 및 점유개시일, 그리고 확정일자일을 등기하도록 되어 있고 위 등기 경료 시 기재된 내용에 따른 대항력 및 우선변제력이 유지되도록 되어 있습니다(주택임대차보호법 제 3조의 4).
따라서 귀하의 경우, 우선 집주인과 협의를 해 보시고 집 주인이 협조하지 않는 경우에는 처분금지가처분 후 소송제기와 승소판결을 통해 위와 같은 등기를 경료하시면 보증금에 대해 이사하지 않을 때와 동일하게 보호를 받으실 수 있습니다.
참고로 「주택임대차보호법」의 임차권등기명령제도는 임대차기간이 종료하였음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 이용할 수 있는 제도이므로, 귀하와 같이 임대차기간이 종료하기 전에는 이용할 수 없습니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
