● 질문
1. 요지 : 이미 근저당된 토지에 신축된 원룸의 임차인인데, 토지가 매각되면 최우선변제권이 있나요?
2. 내용 : 저는 2011년 3월에 서울의 한 신축원룸주택에 보증금 7천만원, 24개월간 임차하기로 해 입주와 함께 전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 임차건물 신축 전에 이미 토지 위에 금융기관의 근저당권등기가 설정돼 있었습니다. 만일 금융기관에서 경매신청을 해 토지와 건물이 매각될 경우, 토지의 매각대금에서도 제가 최우선변제를 받을 수 있나요?
● 분석
1 요지 : 건물 매각대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.
2 내용 : 1) 주택임대차보호법은 “대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 제3조의2 2항)”고 규정하고 있으며 “동법 제8조 1항과 3항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 다만 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지를 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.”고 규정하고 있습니다.
2) 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 귀하의 경우와 같이 토지에 근저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었고 그 신축건물에 임차한 소액임차인이 토지의 매각대금에서도 최우선변제권을 주장할 수 있는지가 문제된다고 할 것입니다.
3) 이에 대해 대법원 판례는 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에서는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합해서 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나 이같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대돼 부당하므로 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 봐야 한다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532판결)”고 하였습니다.
따라서 귀하도 위 토지의 매각대금에서는 근저당권보다 우선해 보증금 중 일정액(주임법 시행령 제3조 1항 1호, 제4조 1호)을 변제받지 못할 것으로 보이고, 다만 건물의 매각대금에서는 대금의 2분의 1 범위 내에서 2,500만원을 한도로 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
