● 질문
1. 요지 : 계약금만 받고 아파트소유권이전을 했는데 매수인이 중도금·잔금을 지불할 능력이 없습니다.
2. 내용 : 직장의 변경으로 이동을 하게 되었습니다. 직장에서 마련한 사원주택은 무주택자에게만 입주자격을 준다고 합니다. 그래서 소유하고 있던 아파트를 급하게 처분하느라고 계약금만 받은 채 소유권이전등기를 해주었습니다. 그러나 매수인이 중도금과 잔금을 지불할 능역이 없습니다. 소유권회수방법이 없는가요?
● 분석
1. 요지 : 매수인에게 계약해제 통지 내용증명을 보내는 등의 방법으로 소유권 회수가 가능합니다.
2. 내용 : 1) 「민법」 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 매수인에게 내용증명우편을 이용하여 계약이 해제되었음을 통보하십시오. 이 때 계약금으로 받은 돈은 돌려줄 필요가 없습니다.
2) 만일 계약해제에 대하여 쌍방 간 합의가 되었으면 계약해제증서와 소유권 취소에 관한 등기신청서를 작성하여 이미 경료 된 소유권이전등기를 취소하면 적은 비용으로 소유권을 복귀할 수가 있습니다.
그런데 만약 그 사이에 매수인이 아파트를 담보로 하여 대출을 받아 근저당권등기 등이 설정되었다면 소유권취소등기를 할 수 없고 이전등기절차를 이용해야 합니다. 소유권을 취소하면 그에 터 잡은 근저당권도 말소되기 때문에 근저당권자가 동의하지 않을 것이기 때문입니다.
이럴 경우 대부분 매수인은 중도금과 잔금을 줄 의사나 능력도 없이 귀하를 속이고 소유권을 취득하였으므로 형법상 사기죄가 성립될 것입니다. 그러나 매수인이 사기죄로 처벌을 받더라도 근저당권등기를 무효화시킬 수 없기 때문에 새로운 이전절차로 소유권을 회수해야 하는 것입니다.
3) 만일 아파트의 시가가 근저당권부 채권보다 훨씬 상회한다면 이전등기절차를 취하지 않더라도 아파트에 대하여 법원에 처분금지가처분 신청을 하여 결정을 받아 등기부에 기재해 놓고 매수인과 근저당권자를 상대로 법원에 소유권 및 근저당권말소의 소를 제기하면서 근저당권부 채권을 대위변제하면 두 문제를 한꺼번에 해결할 수 있을 것입니다. 그리고 위 소송에서 매수인을 상대로 소유권 말소와 함께 대위변제한 금액의 반환을 구하여 판결을 받아 놓으면 소유권부터 먼저 회수한 후 매수인의 사정이 나아졌을 때 집행을 하면 될 것입니다.
아무리 급하더라도 위와 같은 일이 있어서는 안 될 것인데, 정 어쩔 수 없는 경우라면 소유권등기를 넘겨줄 때 중도금과 잔금에 해당하는 금액의 근저당권설정등기를 함께 하면 피해를 미리 막을 수 있을 것입니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
