민법 제268조에 공유자는 공유물에 대하여 분할하지 않는다는 약정이 없으면 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 명시하고 있다. 공유자들이 분할하지 않는다고 약정할 경우에는 5년 이내의 기간을 정하여 할 수 있으며 이러한 계약을 갱신한 때에도 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다고 되어 있다.
공유토지는 분할을 청구할 수 있는 것이 원칙이나 분할을 하려면 첫째 공유자가 전원이 동의하여야 한다. 공유자들 사이에 분할하려는 토지의 위치, 활용도, 분할 후 토지가격 등 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않으면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있다. 법원은 공유자의 이해관계가 첨예하게 대립되어 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명할 수 있으며 경매대금을 공유지분대로 분배한다.
둘째 공법상 여러가지 조건에 부합해야만 가능하다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에는 도시지역내의 토지와, 개발행위, 건폐율, 용적률에 따른 분할 제한이 있다. 건축법에는 대지최소면적(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200 제곱미터)이하로는 분할할 수 없으며 도로와의 관계, 건축물의 높이제한과 일조권 등에 대한 분할제한이 있고, 농지법에 농지세분화방지에 대한 분할금지사항과 농지를 분할할 수 있는 사유를 명시하고 있다.
토지분할절차는 1. 부동산 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 공시지가 확인원 등을 발급받아 해당 시, 군, 구청 지적과 등 관련부서에 타공유자의 동의서(협의 불성립시 법원의 토지분할 결정이나 판결원본)등을 첨부하여 분할신청하고
2. 분할측량성과도가 나오면 이에 기하여 분할된 토지의 토지대장의 정리를 한 후
3. 토지대장, 등록세영수증 등의 서류를 첨부하여 토지소재지 관할 등기소에 분할등기를 하면 된다.
<전원부동산 242-0042>